Jak prodat nemovitost
Návod jak dobře a bezpečně prodat Vaši nemovitost
Víte, že v západní Evropě a v zámoří se až 90% všech prodejů nemovitostí realizuje prostřednictvím realitní kanceláře? V některých zemích dokonce zákon přikazuje prodej nemovitosti realizovat přes autorizovanou realitní kancelář.
U nás v ČR, naštěstí, stále platí možnost svobodného rozhodnutí, jestli si chcete nemovitost prodat sami nebo to svěříte někomu jinému.
Důvodů pro jednotlivá rozhodnutí může být mnoho. Například chce majitel ušetřit za platbu provize realitní kanceláři, nebo má sám dostatek zkušeností z prodeje jeho předešlých nemovitostí, nebo si prodej řídí sám a na smlouvy a právní záležitosti spojené s převodem má vlastního advokáta.
Někdo jiný je ale v opačné pozici. Prodej nemovitosti pro něj znamená velký stres, nezná postup jak při prodeji postupovat a co je potřeba vše zařídit, aby prodej proběhl úspěšně a bezpečně, včetně získání očekávaného finančního obnosu.
Připravili jsme řešení pro obě skupiny majitelů a to včetně informace o obvyklých cenách za úkony, které jsou s prodejem nemovitosti spojeny :-)
klikni pro PRODEJ BEZ REALITKY
klikni pro PRODEJ S REALITKOU
Chcete si prodej zrealizovat sami? Máme pro Vás detailní přehled jak postupovat.
Nemovitost připravte na prodej
- Ukliďte, vystěhujte nepotřebné věci, ideálně vymalujte, alespoň bílým primalexem, zahradu posekejte a nepotředné “ harampádí“ odvezte na skládku. Věřte, že takto připravenou nemovitost prodáte rychleji a za vyšší cenu.
- Snažte se nemovitost maximálně odosobnit, protože co se líbí Vám, nebude se líbit většině potenciálních zájemců. Tedy fotografie rodiny, dečky a hrníčky z dovolených, meče či vycpaná zvířata na zdích, to vše raději pryč.
- Připravte si nabývací listinu (darovací nebo kupní smlouvu prokazující, jak jste nemovitost získali).
- Dále pak aktuální výpis z katastru nemovitostí, u bytu vyčíslení měsíčních nákladů a plánek s rozměry místností, u domu připravte kolaudační rozhodnutí a stavební dokumentaci.
- K pozemku je dobré připravit podklady prokazující jeho možné využití, např. možnost výstavby rodinného nebo rekreačního domu a platná místní regulativa (toto získáte na místním stavebním úřadu, někdy i na obecním úřadu).
- Pokud prodáváte byt či dům, budete potřebovat platný PENB (průkaz energetické náročnosti budovy). Sankce za inzerci bez PENB je až 100 tis. Kč – zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
Nemovitost nafoťte nebo natočte působivé video
- Zvolte vhodnou techniku, zajistěte dostatek světla, interiér fotografujte při zapnutém osvětlení (čím více, tím lépe, tedy zapněte stropní i nástěnná svítídla, lampičky atd. – fotografie budou mnohem hezčí).
- Fotografujte ideálně na šířku a v dostatečném rozlišení – zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
Připravte si text pro inzerci
- Měl by být krátký, ale výstižný.
- Projděte si inzerci na internetu a nechte se inspirovat – zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
Nastavte správně prodejní cenu
- Udělejte si tržní odhad nemovitosti.
- Koukněte na inzerci ostatních, za jakou cenu podobnou nemovitost v podobné lokalitě nabízejí.
- Poraďte se se svým okolím.
- Špatně nastavená cena znamená, že nemovitost nakonec prodáte za méně než jaká je její reálná hodnota – zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
Začněte s inzercí
- Většina nemovitostí se dnes prodá přes inzertní portály, jako je Sreality, Realitymix, Annonce, Reality iDNES, Reality iHNED atd. Všude, kromě Annonce, se budete muset registrovat a za inzerci platit. Částky se pohybují do 60 Kč za den.
- Nezapomeňte s nabídkou oslovit známé, příbuzné (pokud před nimi prodej netajíte), sousedy, kolegy v zaměstnání atd.
- Stejně tak dobře a zdarma poslouží Váš profil na Facebooku.
- Připravte se na to, že Vám budou volat desítky kanceláří, které Vám budou nabízet jejich služby. To se bude dít cca jeden týden. Intenzita hovorů se bude postupně snižovat z desítek hovorů na několik hovorů denně. Někdy bude těžké poznat, jestli se jedná o skutečného a konečného zájemce, nebo skrytou realitní kancelář – zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
Naplánujte si čas prohlídek
- Určitě není nutné prohlídky nabízet každý den. Ideální je vyčlenit dva pracovní dny a jeden den během víkendu.
- Většina zájemců upřednostňuje dobu prohlídky mezi 17 a 21h, někteří naopak mají čas pouze během pracovní doby.
- Prohlídky realizujte pro každého zájemce zvlášť.
- Nic nezatajujte. Hlavně případné technické či právní nedostatky nemovitosti. Určitě byste pak litovali, pokud by zájemce od smlouvy odstoupil a vymáhal po Vás způsobenou škodu - zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
Máte zájemce ochotného zaplatit Vámi požadovanou cenu? Hurá. Jste už skoro ve třetině celého procesu prodeje.
- Nezapomeňte si zájemce dostatečně prověřit. Chcete přeci, aby vše dobře dopadlo. Má dostatek finančních prostředků? Pokud má rodinu, souhlasí manžel/manželka s koupí nemovitosti? Není právě v exekuci? ..atd.
- Hned na začátku se jasně dohodněte, jak bude prodej realizován, jaké smlouvy budou potřeba, z jakých finančních prostředků zájemce zaplatí a v jakých lhůtách.
- Podle toho se buď dohodnete na uzavření rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo rovnou přistoupíte k přípravě a podpisu kupní smlouvy nebo smlouvy o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu, pokud jde o družstevní byt či dům.
- Pokud bude zájemce hradit alespoň část kupní ceny z úvěru, připravte se na Vaši nutnou součinnost s financující bankou a odhadcem, kterého k Vám banka pošle, aby nemovitost ocenil - zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
Příprava smluv a zajištění všech potřebných právních záležitostí, které jsou zákonem vyžadované a souvisejí s převodem nemovitosti na nového vlastníka
Tak tato pasáž je tak obsáhlá, že by vydala na samostatnou knihu a už nyní je tento návod až až dlouhý. Stručně řečeno, pokud jste laik, najděte si zkušeného právníka, který pro Vás vše zařídí. Bude Vás to stát peníze, ale věřte, že se Vám to vyplatí. Raději zaplaťte 10tis Kč advokátovi, než abyste přišli o milióny. Pokud máte vlastní staré smlouvy z doby před rokem 2012, kdy byl vydán nový Občanský zákoník, tak takovéto staré smlouvy už neplatí. Nových vzorů smluv je zdarma na internetu také mnoho, ale žádná nebude přesně pasovat na Váš případ. Upozorňuji Vás, že každá malá chybička se trestá, a to tím, že prodej může někdo v budoucnu zpochybnit a chtít po Vás peníze nazpět, nebo Vám vše zastaví Katastrální úřad, byť pro formální chyby v textu smluv nebo číslování parcel, nebo pro špatně vyplněný návrh na vklad do katastru nemovitostí. Tedy ještě jednou, nešetřete a jděte ke zkušenému právníkovi.
Příprava všech potřebných dokumentů je dnes tak náročná na znění a splnění všech zákonných podmínek, že se stává, že i méně zkušený právník něco opomene a převod nemovitosti se minimálně prodlouží o několik týdnů. Dnes už snad také všechny solidní realitní kanceláře využívají služeb vlastních právníků nebo externích advokátních kanceláří - zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
Máte smlouvy? Dvakrát hurá, už jste v polovině, tedy co se potřebného času na dokončení prodeje týká.
- Smlouvy podepište a alespoň na jedné z nich nechejte ověřit podpisy. Ověření pro Vás udělá notář nebo například pobočka České pošty, kde provozují tzv. Checkpoint. Bude Vás to stát několik desetikorun.
- Smlouvy nedávejte z ruky než budete mít peníze na vlastním účtě nebo, dnes běžněji, v advokátní nebo notářské úschově - zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
Peníze, tedy kupní cena je v bezpečí
- Následuje vyplnění a podpis Návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
- Podpisy není třeba ověřovat – zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
Katastrální úřad
- Zjistěte si, pod jaký katastrální úřad Vaše nemovitost spadá. Kontakty na jednotlivá pracoviště naleznete zde.
- Návrh na vklad a jeden originál nabývací listiny s ověřenými podpisy (kupní smlouva, Smlouva o převodu podílu v družstvu, darovací smlouva atd.) odneste nebo doporučeně pošlete do podatelny katastráního úřadu. Vklad jedné smlouvy Vás bude stát 1000,- Kč. Můžete platit hotově nebo kartou, kolek není potřeba.
- Vašemu návrhu podatelna přidělí tzn. spisovou značku, př. V-12345/2017 a nemovitost tzn. zaplombuje, aby se s ní nedalo dále majetkově manipulovat.
- Během krátké doby katastrální úřad obešle všechny vlastníky převáděné nemovitosti a upozorní je, že se s nemovitostí něco děje. Je to taková ochrana, aby Vás někdo podvodem nepřipravil o střechu nad hlavou.
- Nyní začíná běžet lhůta 20 dnů, kdy není možné s převodem nemovitosti jakkoliv manipulovat a převod dokončit. Má se za to, že 20 dnů je dostatečná lhůta, aby se v případě námitek vlastník k převodu nemovitosti vyjádřil a případně podvodný převod zablokoval - zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
- Pokud je vše v pořádku a smlouvy vč. Návrhu na vklad neměly nedostatky, vklad je proveden v řádu dnů až týdnů po uběhnutí 20 denní ochranné lhůty.
Pokud je kupní cena uhrazena do notářské či advokátní úschovy, je tu čas, na který jste netrpělivě čekali, tedy výplata peněz na Váš učet
- To zpravidla proběhne během několika dnů od provedení vkladu a splnění všech podmínek, na kterých jste se ve smlouvách dohodli – zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
Předání nemovitosti
- K tomuto aktu dochází zpravidla do dvou týdnů od provedení vkladu.
- Zcela jistě nezapomeňte sepsat a podepsat předávací protokol. Podpisy netřeba ověřovat. Vzor najdete na webu, nebo lépe Vám jej na míru připraví Váš právník.
- Vzor je k dispozici i u nás v kanceláři, zdarma - zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
Převod smluv na odběr energií a další
- Ve většině případů je potřeba na nového majitele přehlásit smlouvy, které jste uzavřeli s dodavateli energií a služeb. Kontaktujte tedy Vaše dodavatele elektřiny, plynu, internetu, odvoz odpadu atd., který Vám s převodem ochotně pomůže.
- Pokud jste členem družstva, informujte předsedu o změně vlastníka.
- V případě osobního vlastnictví informujte správce společenství vlastníků o změně vlastníka – zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
Daně
- Daň z nabytí nemovitých věcí platí ze zákona kupující strana. Daň se rovná 4% z kupní ceny nebo odhadní ceny, podle toho, která je vyšší. Vy jako prodávající za zaplacení daně finančnímu úřadu, respektive státu, nijak neručíte, jak tomu bylo v minulosti. Vše je nyní na bedrech kupujícího.
- Daň z příjmu se platí jen ve specifických případech - zavolejte nebo napište, vše Vám rádi vysvětlíme.
Pokud jste dočetli až sem, děkujeme za pozornost a doufáme, že Vám návod, jak prodat nemovitost, pomohl.
NAŠE SLUŽBY ZDARMA… A PRO VŠECHNY!!!
Pro ty z Vás, kteří si na prodej nemovitosti, bytu, domu, pozemku, komerční nemovitosti a ostatních netroufnou, nebo na to prostě nemají čas, nebo máte s prodejem nemilé zkušenosti, či potřebujete prodat nemovitost v exekuci či s jinou právní vadou (věcné břemeno, zástavní právo, předkupní právo, problémy se splácením hypotéky atd.), tak pro Vás máme nabídku nezávazné konzultace s realitním specialistou naší kanceláře Garden City Reality, který Vám rád a ZDARMA poradí jak dále postupovat a v případě zájmu Vám pomůže nemovitost prodat rychle, bezpečně a za maximální možnou tržní cenu. Všechny záležitosti spojené s inzercí, odhadem prodejní ceny, s převodem nemovitosti a všechny potřebné smlouvy a právní služby Vám naše kancelář poskytnem ZDARMA! A v některých případech Vám ještě vyplatíme odměnu za důvěru do nás vloženou a to ve výší minimálně 10.000,-Kč.
Jak je to možné?
Naši odměnu tvoří marže, tedy přirážka k ceně, za kterou Vaši nemovitost prodáme. Tato přirážka se pohybuje od 50tis. Kč výše a zpravidla se rovná 3 až 5% z prodejní ceny. Její výše je závislá na prodejní ceně, umístění nemovitosti, složitosti prodeje (například v případě nutnosti odstranění právních vad atd.).
V případě dohody a podepsání smlouvy s naší kanceláří (smlouva na dobu určitou 2 až 3 měsíce) tedy nic neplatíte a to ani v případě, kdyby se nám po dobu platnosti smlouvy nepodařilo najít vhodného zájemce. Provizi, ve výši marže, tedy inkasujeme až po nalezení vhodného kupce a až po dokončení celého procesu prodeje Vaší nemovitosti.
Za Garden City Reality Vás zdraví,
Michal KorpošVáš realitní specialista